Renditeimmobilien
Ob sich selbstgenutzte Immobilien rechnen soll hier mal dahin gestellt bleiben. Einen Artikel und Rechner finden Sie hier. Immobilenfonds, ob offen oder geschlossen, werden ebenso an anderer Stelle behandelt.
Hier geht es um (echte) Immobilien als Renditeobjekte, d.h. Sie kaufen ein Haus, eine Eigentumswohnung, eine Garage, eine Ackerfläche oder sonstiges und vermieten/-pachten diese.

Show und Showstopper
Die Vorteile rühren zum Teil ideell an, sind aber zum Teil auch ganz real. Eine Immobilie kann ein gutes Gefühl geben (eine überschuldete, leerstehende Immobilie tut das allerdings selten). Sie ist insofern krisensicher, als dass sie auch noch steht, wenn die Aktienmärkte zusammenbrechen, ja selbst dann noch, wenn Banken und Staaten ihre Schulden nicht mehr bedienen. Vielleicht steht die Immobilie mal leer, aber sie steht noch. Gegen Feuer und dergleichen kann man sich versichern. Gegen Kriege oder Enteignungen ist das schon schwieriger. Aber das sind auch Situationen, gegen die nur wenige Anlagen gefeit sind.
Die schlechte Verfügbarkeit des Kapitals und die grobe Stückelung (also ganze Objekte) muss bei einer Anlageentscheidung auf jeden Fall bedacht werden. Zudem gilt der unumstößliche Anlagegrundsatz: Streuung des Risikos. Das Renditeobjekt sollte demnach in Ihr sonstiges Portfolio passen. Den überwiegenden Teil Ihres Kapitals und ggf. noch zusätzliches Fremdkapital in dieses eine Segment zu investieren gehört nicht zu den konservativen und sicheren Strategien. Das wäre dann Zocken.

Kosten und Renditen
Wie bei den meisten Anlagen gibt es einen Wert der Anlage (Kaufpreis), der mit der Zeit steigen oder fallen kann. Zusätzlich zum Kaufpreis, der nicht in die Kategorie Kosten fällt, fallen Kosten für Grunderwerb, Notar und ggf. Makler und weitere Abgaben an. Diese liegen meist etwas höher als sagen wir bei Aktienfonds.
Auf der anderen Seite gibt es Ausschüttungen (Mieten). Auch diese Unterliegen Veränderungen und können im schlechtesten Fall gleich Null sein (Leerstand). Wie bei vielen Anlagen gibt es laufenden Kosten, die wiederum im Vergleich zu Depotgebühren oder Verwaltungskosten von Fonds recht hoch sind.
Zudem ist man, sofern man die Arbeiten nicht an einen Verwalter mit den entsprechenden Kosten gibt, gezwungen für seine Rendite wirklich zu arbeiten. In dem Fall, dass man die Immobilienverwaltung also selbst übernimmt agiert man wie ein kleines (oder großes) Unternehmen. Man muss Kunden (Mieter) akquirieren, Abrechnungen erstellen, Investitionen planen und tätigen, Dienstleister (z.B. Handwerker) managen, mit Behörden, Banken und Versicherungen klar kommen und einiges mehr.

Lage, Lage, Lage?
Diese drei Kriterien sind seit Jahrzehnten bekannt. Ergo, es handelt sich dabei keineswegs um einen Geheimtipp. Das hat Vorteile, es hat allerdings auch Nachteile. Zunächst der große Vorteil: wenn alle Investoren in eine Richtung laufen, steigen die Preise. Der dazu gehörige Nachteil: sie steigen so lange bis die Blase platzt.
In Bezug auf die Rendite landet man hier kaum besser als bei Rentenpapieren mit geringem Risiko. Das Risiko – hier von Leerstand – ist gering, also ist die Rendite gering.
Aktuell liegt die Nettokaltmiete von Objekten in der Hamburger Hafencity bei bummelig 3%. Nach den dem Mieter nicht weiterbelastbaren Kosten bleibt weniger als auf den (derzeit natürlich auch traurigen) Geldmarktkonten. Welche Phantasie mag einen denn da noch treiben? Sollten die Zinsen wieder steigen, müsste auch die Mietrendite auf vergleichbares Niveau steigen. Bei einer angenommenen Verdopplung des Zinsniveaus müsste sich also, um die Preis der Immobilie zu halten, auch die Miete verdoppeln, oder der Wert der Immobilie halbiert sich – oder irgendjemand mach die Million, die Objekte in der Hafencity gerne kosten, locker, um 1,5% Rendite einzustreichen, wenn man zur gleichen Zeit auf dem Geldmarkt 5% bekommt?

In den USA, in Großbritannien und Spanien sind auch Lage-Lage-Lage-Objekte zum Teil drastisch im Preis eingebrochen. Und diese Objekte liegen jetzt Bleischwer im Portfolio der Investoren. Eine krisensichere Anlage sieht anders aus.

Mehr Rendite – mehr Risiko
Außerhalb von Top-Lagen erzielt man zumindest anfänglich deutlich bessere Margen. Auf einer Auktion im März 2010 wurde ein Komplex mit insgesamt 58 Wohnungen von denen 24 vermietet sind für 144.000 Euro verkauft. Die netto Jahresmiete liegt bei 58.000 Euro. Nun mag man spekulieren, ob fast 60% Leerstand für in Zukunft eher sinkende oder  steigende Mieten sprechen, mit Sicherheit handelt man sich bei solch einem Objekt allerlei Risiken ein. Das ganze allerdings bei einer anfänglichen Rendite von über 10%. Von den nackten Zahlen her liegt die Rendite noch deutlich höher, wobei diese Rechnung etwas blauäugig wäre, da man von wohl getrost von einigen kurzfristig notwendigen Kosten und Investitionen ausgehen kann.
Das Beispielobjekt liegt an einer Bundesstraße in Mecklenburg 10Km von der Ostsee und 20km von der Landeshauptstadt entfernt, Nach „Westen“ (Lübeck) sind es 70km. Das ist nicht Lage-Lage-Lage, aber es gibt schlimmeres. Pro Quadratmeter Wohnfläche waren 70Euro (inkl. Erwerbskosten) fällig. Sicher werden die Preise niemals Hafencityniveau erreichen, aber bis 7.000€ pro qm ist es auch ein sehr langer Weg.
Chancen und Risiken im Überblick

Die Risiken und Nachteile im Überblick

• Erwerbskosten wie Makler- oder Auktionsgebühr, Notar und Grunderwerb
• Laufende Sanierungs- und Werterhaltungskosten
• Laufende Hausmeister- und Abrechnungstätigkeiten
• Laufende Kosten für Grundsteuer, Versicherungen und in der Regel für Medien (Wasser, Strom)
• Hohe Investsumme, bzw. schlechte Stückelung und damit im Zweifel geringe Risikostreuung
• Schlechte Verfügbarkeit des Kapitals
• Risiko von Leerstand
• Risiko von Preisverfall

Die Chancen im Überblick

• Günstige Einstiegschancen, wenn man etwas abseits von Lage-Lage-Lage sucht
• Hohe anfängliche Rendite möglich
• Kleinere Stückelung jenseits der Toppobjekte möglich
• Mögliche Preissteigerungen

Wie bei den meisten Anlagen gilt auch hier, dass ein Spezialwissen um nicht zu sagen Insiderwissen entscheidende Vorteile bringen kann. Hier geht es zum einen um einen Sachkenntnisse in Bezug auf Bauzustand und –Qualität zum Anderen ab um die zukünftige Entwicklung von Regionen und Wohngegenden. Man muss kein Experte sein, um zu erahnen, dass auch in Zukunft Menschen in den Innenstädten von Hamburg oder München leben wollen. Zudem wird generell angenommen, dass die neuen Bundesländer und die ländlichen Gegenden weiter unter Bevölkerungsrückgang und Landflucht zu leiden haben werden.
Nun ist es in einigen Gegenden aber sehr schön – z.B. an der Ostsee oder im Erzgebirge. Zudem steigt der Anteil alter Leute, die im Ruhestand  weder den unmittelbaren Bedarf noch den finanziellen Spielraum (wegen der berühmten Versorgungslücke) haben, weiterhin in Top-City-Lagen zu wohnen. Da mag ein ruhiger Ort in schöner Randlage – aber mit hinreichender Verkehrsanbindung – bei einem monatlichen qm-Mietpreis von 3 Euro für den ein oder anderen schon verlockend sein.